房地产调控切莫轻言放松

房企，似乎正在步入深冬。

12月1日，中国指数研究院提供的“百城价格指数”报告显示，2011年11月，包括北京、上海等十大城市的住宅均价环比全线下跌。同时，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大。

此外，近日又有券商研报预测，除去招保万金四大房企之外的115家A股上市房企，在未来一年内现金缺口将达到1329亿元。明年上半年，房地产企业将迎来偿债高峰。

然而，从下调的存准率引发的猜测看来，未来为了应对经济下行风险，适度的宽松政策还是可能会在一些领域逐步施行，那么房地产调控上的减持是否会迎来松动？举例而言，11个限购政策期限即将到的期城市中还没有一个主动表示将延长限购令。楼市调控会不会功亏一篑，甚至迎来报复性反弹呢？从历史看来，这种可能并非不存在……

发商将迎首轮偿债高峰

一方面，调控持续收紧、降价项目成交回暖但难成气候；另一方面，各种融资渠道收紧，而债务期限将到。

上市房企现金缺口逾千亿

近日，东方证券研报根据上市房企所公布的2011年上半年销售回款以及成本支出情况，对不包括招保万金在内的115家上市房企未来现金缺口进行了预测。

该研报的预测区间为2011年6月-2012年6月，在假设明年销售回款和成本投资、应付应收净额不变的情形下，同时不考虑新增银行贷款等渠道带来的资金流入之后，得出115家上市房企未来的现金缺口将达到1329亿元——基本上相当于今年上半年的现金总量，这一缺口比2008年6月时还大。

与此同时，该份研报单独预测了招保万金四大房企在明年上半年之前的剩余资金为151亿元。对比之下，东方证券认为目前行业现状为“龙头房企未来进行并购提供了更多可能”。

数据显示，在目前开发商的资金来源中，自筹资金占比达到41.2%，国内贷款则仅占15.4%。而对于明年的信贷总量，多家券商均给出“微宽”或“中性”的预测，这意味着明年无论是开发资金还是房贷，依然无法获得国内银行的有力支持。

房地产信托将迎集中兑付期

东方证券证券分析师杨国华日前在发布报告中指出，除招保万金之外的115家上市房企，长短期付息债主要分布在2011年7月-2014年6月三年内，其中有46%将集中在2012年偿付，而2012年一季度将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中到期日。

对于房企来说，首当其冲的将是大规模信托债务。据中国信托业协会数据统计显示，截至2011年第二季度末，投向房地产的新增信托资金累计达2077.6亿元，房地产信托达到6051.9亿，占资金信托总规模16.91%。房地产信托余额比一季度末的4868.88亿元大幅增长24.3%。房地产信托成为信托行业中规模扩张最快的产品类型。与此同时，信托的融资成本也急剧升高，同比至少升高超过50%。

而房地产信托期限一般以2年期和3年期居多，平均期限在2.5年左右。这意味着从2009年下半年开始密集发行的房地产信托，将在2012年之后进入集中兑付期。

事实上，为了应对资金紧张，开发商也开始多方筹钱，中原地产数据显示：今年前11月，楼市股权变动频繁，规模股权交易已经达到了102宗，历史首次突破百宗，披露的交易值也历史首次达到了368.3亿，年内将首次突破400亿。2011年前11月交易额已经远超2010年全年的84宗165.25亿的规模，交易金额同比去年全年已经上涨122.8%。

低价项目成交回暖难成气候

截至目前，多数房地产项目的销售情况很不乐观。

中国指数研究院日前发布的最新报告显示，11月21日至11月27日监测的35个城市中，有30个城市楼市成交量同比下降，7个城市成交量降幅在50%以上，其中长沙（期房）同比降幅最大，达79%。重点城市成交量均同比下降，其中天津跌幅最大，达57%。

值得注意的是，上周北京商品房在个别低价房签约的带动下，成交量有所反弹。链家地产首席分析师张月认为，11月下半月北京新房成交量有所回升，主要是由于一些楼盘降价力度的加大，达到消费者价格预期后唤醒部分观望情绪。

不过，张月认为，同一区域内的最低价格和最大降幅都在被不断刷新，价格优势有可能会很快丧失，从近期热销的新项目来看，普遍都属于大型房企，除了硬拼价格外，项目品质、品牌效应同样是不可或缺的软件，在当前的降价大潮中，大多数消费者会通过货比三家来理性购房。（京华时报，记者 潘秀林）

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